Vanaf 1 januari 2027 kan de fundering van een woning bepalen hoeveel je met NHG kunt lenen. Blijkt het funderingsrisico hoog, dan worden de verwachte herstelkosten meegewogen in je financiering. Dat legde de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) op 27 oktober 2026 uit; ANP en Geld.nl berichtten er dezelfde dag over.
Wat verandert er precies?
Op een rij, volgens de NVB (27 oktober 2026):
- Sinds 1 april 2026 staan funderingsrisico's duidelijker in het taxatierapport. De taxateur geeft de woning een risicoscore en moet dat risico ook bespreken (NVB, 23 maart 2026).
- Vanaf 1 januari 2027 kan dat risico bij een hypotheek met NHG ook meetellen bij de beoordeling van je financiering.
- Valt de woning in risicoklasse A, B of C, dan is voor NHG geen extra onderzoek nodig en telt het funderingsrisico niet mee.
- Bij klasse D of E is een verkennend funderingsonderzoek nodig, om het risico van die specifieke woning te duiden.
- Blijkt het risico hoog, dan is altijd vervolgonderzoek nodig en worden de verwachte herstelkosten meegenomen bij het bepalen van je financiering.
Het rekenvoorbeeld van de NVB: een woning van €500.000 met NHG, waarbij na onderzoek een hoog funderingsrisico blijkt met €50.000 aan geschatte herstelkosten. Die kosten worden meegewogen, waardoor de koper €50.000 minder kan lenen.
Leen je zonder NHG, dan geldt deze werkwijze niet automatisch. Banken kunnen er volgens de NVB wel voor kiezen het funderingsrisico op een vergelijkbare manier mee te wegen.
Waarom gebeurt dit?
Volgens Geld.nl wil NHG voorkomen dat kopers na de aankoop in financiële problemen komen. Funderingsschade kan ontstaan door droogte, een lage grondwaterstand of veroudering, en herstel kost al snel tienduizenden euro's. De AFM stelde in april van dit jaar dat bij bijna 220.000 huizen van ongeveer 120.000 eigenaren hoge funderingsrisico's bestaan (ANP, via TaxLive).
Wat betekent dit voor jou als koper?
Je maximale hypotheek hangt vanaf 2027 niet alleen af van je inkomen en de waarde van de woning, maar bij een hoog funderingsrisico ook van de verwachte herstelkosten. Juist bij woningen tot €500.000, de NHG-grens voor 2027, kan dat flink schelen.
Een verhoogd risico betekent volgens de NVB niet automatisch dat er iets mis is met de woning. Onderzoek moet daar duidelijkheid over geven. Maar dat onderzoek kost tijd, en die tijd heb je in een biedtraject vaak niet.
Komt je hypotheek in 2027 rond, bijvoorbeeld omdat je nu biedt op een woning met een overdracht in januari of februari, dan kan dit dus al voor jou gelden. Vraag je adviseur welke regels voor jouw aanvraag gelden.
Wat zou ik nu doen?
Als oud aan- en verkoopmakelaar zou ik drie dingen doen.
- Vraag naar de fundering voordat je biedt. Vraag de makelaar wat er bekend is over de fundering, of er al een taxatie of funderingsonderzoek ligt en wat het bouwjaar en de bouwwijze zijn. De NVB adviseert zo vroeg mogelijk na te gaan wat de staat van de fundering is en welke kosten daarbij horen.
- Bied niet tot je uiterste maximum bij twijfel over de fundering. Ga er niet van uit dat je leenruimte vaststaat voordat de taxatie binnen is. Houd rekening met een lager leenbedrag, en bepaal je bovengrens daarop. Hoe je dat aanpakt, lees je in Hoe hoog moet je eerste bod zijn?.
- Houd je financieringsvoorbehoud. Bij een woning met mogelijk funderingsrisico zou ik niet zonder voorbehoud van financiering bieden. Valt de taxatie tegen, dan wil je kunnen ontbinden. Lees ook Bieden zonder voorbehoud van financiering: doen of niet? en wat een bouwkundige keuring je vertelt.
De risicoklasse komt uit het taxatierapport, en die taxatie laat je meestal pas na je bod doen. Wie betaalt voor een verkennend funderingsonderzoek en hoe lang het duurt, noemt de NVB niet. Vraag dat na bij je adviseur en spreek in de koopovereenkomst een ruime termijn voor je financieringsvoorbehoud af als de fundering een vraagteken is.
Veelgestelde vragen
Geldt dit ook als ik zonder NHG leen?
Niet automatisch. Volgens de NVB kunnen banken er wel voor kiezen het funderingsrisico op een vergelijkbare manier mee te wegen. Vraag het na bij je geldverstrekker.
Kan ik funderingsherstel meefinancieren?
Noodzakelijk herstel kan volgens de NVB vaak via de bank worden gefinancierd, bijvoorbeeld door de hypotheek te verhogen. Lukt dat niet, dan kan het Fonds Duurzaam Funderingsherstel een oplossing zijn.
Wat is de NHG-grens in 2027?
Vanaf 1 januari 2027 is de NHG-grens €500.000. Meer daarover lees je in NHG-grens stijgt in 2027 naar €500.000.
Bronnen
- NVB, Funderingsrisico's en je hypotheek: wat verandert er vanaf 2027? (27 oktober 2026)
- NVB, Funderingsrisico's voortaan prominent in taxatierapport woningen (23 maart 2026)
- Geld.nl, Minder hypotheek bij funderingsrisico vanaf 2027 (27 oktober 2026)
- TaxLive (ANP), Funderingsrisico telt vanaf 2027 mee bij NHG-hypotheek (27 oktober 2026)
Twijfel je over je bod?
Met de Biedcheck kijk ik voor €49 mee naar de woning waarop je wilt bieden. Je hebt hem op werkdagen binnen 3 uur, en je betaalt pas na ontvangst.
Twijfel je over je bod?
Met de Biedcheck kijk ik voor €49 met je mee voordat je biedt: is de vraagprijs laag, marktconform of hoog, wat is een brede indicatie van de marktwaarde en hoeveel concurrentie kun je verwachten. Op werkdagen binnen 3 uur in je mail, je betaalt pas na ontvangst.